離婚後、家の名義変更をしたいのに、家のローンが夫の名義…どうすればいい?

離婚するときに、地味ーに面倒だったのは「家の名義」でした。

  • わたしと子どもたちが住み続けることはすんなり決まった。
  • 私が今後の住宅ローンを払い続けていくことも、すんなり決まった。

けど、家の名義を変えることができませんでした。

ローン会社がNGを出したからです。

長年会社勤めの元夫が支払うってことで組んだ住宅ローン。

離婚するからと言って「稼ぎの少ないママサイドの名義にする」ってのは、ダメと判断されました。

ってわけで、私は最悪の事態に。

「元夫の名義のままの家に住み続け、自分が住宅ローンを払い続ける」

これっていろんな意味で最悪なのは、離婚経験者ならばわかりますよね。

軽口で、親戚の前で「俺の家に住まわせてやってる」と言ってる元夫の姿も思い浮かびます。ローンも払ってないくせに。

ローン会社から契約違反と言われ、一括返済を求められたりします。

そこでローン会社からNGを出されようとも、家の名義変更を何とかしなきゃならなくなるんです。

その方法を以下に書いていくので、同じ離婚ママは参考にしてくださいね。

離婚後、家の名義変更をする方法

まず前提として、持ち家(不動産関連)の「名義人」には2つのタイプがあります。

  • 不動産の所有名義人…国とのはなし
  • 住宅ローンの名義人…金融機関とのはなし

不動産の所有名義人の管轄は「法務局(=国)」です。

また、住宅ローンの名義人の管轄はその契約を結んだ「金融機関」となります。

この2つをごっちゃにしてる人(わしw)も多いのですが、

離婚時の対応とか別個になるので注意です!

概念も管轄も違うんですよ。まぎらわしいけど!

また、この「不動産の所有名義人」と「住宅ローンの名義人」は、同一名義であることが多いです。

蓮シンママブロガー蓮シンママブロガー

…婚姻時は、多くの場合、夫が両方の名義人になってます…

だから、離婚時に家の名義変更をするときに、「国に」対して行う登記変更と、「金融機関に」対して行う名義変更、もしくはローンの借り換えの2つの行動が必要になります。

手順的には「ローン会社へ」そして、次に「国へ」となりますね。

参考:法務局

離婚後・住宅ローンの借り換えをする

まず、住宅ローンを夫が払い続け、

妻が住み続けるという時点で債務者と居住者が違う=契約違反となりますので、注意してください。

そのため、金融機関に話をすると契約違反として「全額返済してください。」と言われる場合もあります。

夫婦の共有財産であった家に、元妻の方が済み続ける場合は、住宅ローンの借り換えが必要になってくるんです。

まず、銀行とのやり取りは元夫が仕切っていたので、私は以下の相談センターに連絡しました。


公式サイトはこちら

で、どんな順序で進めていけばいいか、を聞きました。

覚えてる限りの順序で言うと、

  1. まず、住宅ローンを頼んでいる金融機関へ連絡
  2. まずは「名義変更」できるか、一応聞いてみましょう(大抵ダメ)
  3. 次に「ローンの借り換え」を頼んで返済シミュレーションを出してもらいましょう。
  4. 出されたシミュレーションの借り入れ利率が高い場合、他のローン会社にも見積もりを出してもらいましょう。
  5. その中から一番条件のいいものを選んで、ローンの借り換えをします。

どこの金融機関がいい、とは個人差もあるし難しいけど、フラット35なら自営とか在宅ワークでも借りられそうな気はします。

蓮、赤い服

上記の相談センターで、仕事にあったローン会社を紹介してくれるので、参考にするといいですよ。

ローンの名義変更方法

  • 住宅ローンを借り替える → 妻にローンを払っていける安定した仕事があれば、妻の名前でローンの借り換えをして、名義も妻に換えてもらえます。夫名義でローンを組んでいた銀行の残債を完済できるので、名義変更にも応じてもらえる可能性も高いです。

※審査で妻の収入や財産で問題ないと見なされれば、借り換え可能

※妻が安定した職についていること、アルバイトやパートでは収入が不安定とみなされる可能性が高い

借り換えの手続きは、まず

  • 借り換えをしてもらえる銀行や会社を探す

※ネット検索や新聞から情報を得たり、地元の銀行を利用したり、融資相談の窓口で相談するなどして探す。

  • 融資先決定
  • 必要書類を集める(申込書、住民票、売買契約書、不動産登記簿謄本など)
  • 書類を持って借り換え審査の申込をする ※借り換え審査は銀行や会社によるが大体10日~15日前後で結果がでます
  • 無事に審査通過
  • 正式に申込→借り換えの実行 ※実行日が決定したら、前の住宅ローン会社に連絡をする ※審査の申込~実行まで1~2ヶ月ほどかかるので、前もって準備しておく。

ローン会社から断られたら?

離婚して夫の名義でローンを組んだその家に妻が住み続けたい場合、住宅ローンの名義を妻に変える債務引き受けの手続きを銀行にする必要があります。

しかし現実は…

妻の年収が低いことを理由に、住宅ローンの名義変更に応じてもらえないことが多いんです。

そうなると契約違反として全額返済を求められてしまう場合もあり、相談もしづらくなるのが現状。

ローン会社から名義変更を断られてしまった場合、どうすればいいのでしょうか。

ここでは4つの選択肢をご紹介します。

1.ローン会社から名義変更を断られた場合。
  1. 売却して返済する → 売ったお金で一括返済できればいいが、そうならない場合は任意売却となります。
  2. 夫がローン完済するのを待つ → 夫のローン名義のまま夫が払い続けて、完済した後で妻の名義に変更します。

「ローン完済後は住宅の名義を妻に変更する」という点を離婚時に、法的効力のある公正証書に記しておくことが重要です。

そうしないと住宅ローンの返済が終わるころに、夫の気が変わってやっぱり名義変更しないと言われてしまう可能性があるからです。

夫名義のまま、妻がローンを払う

夫の名義のまま、妻がローンを払う。

名義変更が難しいからと夫名義のまま妻がローンを支払っていくというケースもあります。

※妻がお金を出しても契約上の名義人は夫なので、ローン完済しても家は妻の財産にはならないので注意!

  •  夫の不祥事(=借金など)で家をとられてしまう
  •  やっぱり夫が住むと言い出す

などのリスクに備える必要があります。→「ローン完済後は住宅の名義を妻に変更する」と公正証書に記すんです。

これは我が家バージョン。

公正証書、作成しました。

公正役場に行って、離婚前に提出し、公正役人みたいな人にハンコをもらい、正本をもらいます。

その際に10万円くらいかかりました。ケースにもよるので、費用はあらかじめ法テラスとかでしっかりと確認しましょうね。

5万と5万で折半が望ましいです。

妻が住み続け、夫が住宅ローンを支払う

妻と子供が家に住み続けるけど、住宅ローンの借り換えができなかったから、元夫がローンを払い続けるケースもありますよね。

ってケースもありますよね。

離婚した夫に経済力があればいいですが、夫は夫で生活していかなくてはならず、2重の住居費は負担です。

元夫の了解が得られればいいですが、養育費と合わせて夫の離婚後の生活が困窮しないよう、離婚前に夫婦でよく話し合いましょう。

どちらの場合も、公正証書に記すと強制執行が可能になるので、

トラブルを未然に防ぐためにも専門家に相談して公正証書化しておくのがベストでマストです。

    ※公正証書の書き方のポイント⇒「強制執行」が可能になる文章にしておくこと

    名義変更するための手続き手順(国へ)

    結論から言ってしまうと…

    離婚後に不動産の名義変更をしたいときは「法務局」へ確認し、所定の手続きを済ませればOKです。

    わたしは法務局に電話して、どこで何すればいいですか?

    とストレートに聞いたら、全部教えてくれました!

    「お住まいの自治体+法務局」で検索すると、多くの場合相談窓口の電話番号が出てくるので、わからない方は試してみてください。

    法務局は不動産ごとに管轄があるので、自分の不動産の管轄の法務局が、申請とかする場所だって考えでOKです!

    以下、具体的な手順をご紹介します。

    前提条件① 離婚届を出しているか?

    登記申請書には

    • 不動産の名義がかわる理由
    • その理由が生じた原因の日付

    上記2点を記載する必要があります。

    「令和○年○月○日財産分与」という具合に、財産分与による所有権移転の原因の日付は「財産分与協議の成立日(=離婚協議書や財産分与契約書等に押印をした日)」です。

    ただし離婚届日より前に協議が成立した場合は、離婚届日を原因の日付とします。

    そのため、離婚届が提出されていることが必要条件ってことになるんです。

    前提条件② 対象となる不動産の地番、家屋番号がわかるか

    不動産の登記申請は、日常的に使用している「住所(住居表示)」ではなく法務局で割り振られている「地番」で申請します。

    そのため、不動産の購入当時の権利証(登記識別情報)や登記簿謄本(登記事項証明書)で地番を確認する必要があります。

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    地番がわからない場合は、管轄の法務局で住所を伝えると教えてくれます。

    前提条件③ 住宅ローンの取り扱いについて金融機関等に連絡・相談済みか

    住宅ローンを組んでいる場合、名義変更にあたり必ず借入元金融機関等に連絡して相談する必要があります。

    つまり、銀行で住宅ローンを組んでたら、その銀行がOK出せばできる。出さなきゃ名義変更できないって事。

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    うちはここでNG出されました。くやしい。

    ※勝手に名義変更してしまうと、規約違反として一括返済を求められてしまう場合もあるので注意が必要です。

    手順① 登記簿を取得して現状を確認

    登記簿謄本(登記事項証明書)を取得して現状を確認します。

    登記簿謄本(登記事項証明書)は不動産の所在にかかわらず、全国各地の法務局で取得できます。

    なお、オンラインでも登記情報提供サービスというサービスが提供されており、利用することができます。

    参考:一般財団法人 民事法務協会 https://www1.touki.or.jp/gateway.html

    手順② 必要な添付書類の準備

    元・夫婦共同で用意する必要のある書類。
    • 当事者同士での協議成立している場合→離婚協議書、財産分与契約書(協議書)、離婚公正証書
    • 裁判所を通しての協議成立している場合→判決正本、調停調書、審判書

    上記は登記の原因を証明する情報となるものです。

    この原本を法務局に提出してもかまいませんが、登記用に「登記原因証明情報」という書類をあらためて作成するケースもあります。

    財産分与する人(名義をわたす人=この場合は元夫)のみが用意する書類。
    • 登記済権利証もしくは登記識別情報
    • 印鑑証明書 ※発行日より3ヶ月以内のもの
    • 固定資産評価証明書 ※市区町村の固定資産税課等(東京23区の場合は都税事務所)で発行される最新年度のもの
    • 実印

    補足:財産分与する人(夫)の協力について

    調停・審判・訴訟など裁判所が関与して離婚が成立した場合、財産分与する人の協力(=登記済権利証および印鑑証明書の提出)がなくても名義変更ができる場合があります。これには書面上に「財産分与を原因とする所有権移転登記手続きをする」などの記載が必要です。

    財産分与される人(名義をもらう人=妻)のみが用意する書類。
    • 住民票
    • 認印

    元夫がやることが多くて、私がやることが少ない…つまり、されない可能性が高いってことでお先真っ暗ですよw

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    住宅ローンを払い続けているのは、わたしなのに?!!

    その他書類(法務局から必要と言われたもの)。
    • 離婚届日が記載されている戸籍謄本
      →登記原因証明情報に記載する離婚届日の確認のため、取得しておきましょう。
      届出前に財産分与の協議が成立した場合には,協議離婚の届出の日が原因日となるため、登記申請書へ離婚の記載のある戸籍謄本の添付が必要です。
    • 財産分与する人(夫)から財産分与される人(妻)への委任状

      法務局に電話して(直接出向いても)詳しく聞いたけど、個々のケースに応じて必要書類を教えてくれるから、一回聞いてみることをおすすめします!

      手順③ 法務局に支払う登録免許税確認

      離婚で財産分与をする場合、不動産についてはその所有権の移転登記を行います。

      その際に、登録免許税を法務局に納入しなければなりません。

      登録免許税の計算式は、財産分与による所有権移転登記の登録免許税=課税価格×1000分の20(100円未満切り捨て)となります。

      課税価格は、固定資産の価格のうち1000円未満を切り捨てたものです。

      不動産価格が高ければ高いほど、高額な負担となります。

      言葉だけでは意味がよくわからないと思いますので以下に例を書いてみます。

      例:土地 2064万5530円、家屋 668万7500円の場合

      1,000円未満切り捨てする
      土地 2064万5000円、家屋 668万7000円


      1000分の20を乗じる(かける)

      54万6640円

      100円未満切り捨て

      登録免許税=54万6600円 ←これが納める額

      うちもほぼこんな感じです。

      何にとられてるのかわかんない税金を、合間合間にするするひかれてる気がします…。

      蓮シンママブロガー蓮シンママブロガー

      何するにもお金がかかる。

      息するだけでお金がかかるよね。

      参考:シルク司法書士事務所

      手順④ 申請書の作成・添付書面の用意

      法務局のwebサイト:不動産登記の申請書様式について に登記申請書や登記原因証明情報の雛形が用意されています。

      ※リンクをクリック→[6)財産分与による所有権移転登記申請書]を見つけましょー!

      登記申請書記載例pdf: http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001207218.pdf

      ※記載例ファイルの5~6ページ「解説及び注意事項等」は確認必須です

      登記申請者について

      登記の申請は「共同申請」といって「不動産の権利を失う人(義務者)」と「不動産の権利を取得する人(権利者)」が共同して申請しなければなりません。

      蓮シンママブロガー蓮シンママブロガー

      …つまり、元夫と、元妻が一緒に…これってむずかしいですよねw

      離婚の場合、2人で一緒に申請書を作成して2人で法務局に申請書を提出しに行くのは…難易度高いです。

      そのため、権利を取得する人(=財産分与される人)が申請書を作成して法務局へ提出することが多いようです。

      つまり、不動産をもらう側。うちの場合はわたし(元妻)がね。

      その場合は、財産分与する義務者から「委任状(要実印)」をもらい、財産分与される人が登記申請書の「申請人兼義務者代理人」となって申請します。

      ハンコもらえばいいだけなら、親戚経由でお願いしてサクッとやってはくれそう!

      そのため先にリンクした法務局の記載例も、義務者から権利者の委任があることを前提とした例となっています。

      手順⑤ 書類を法務局に提出

      書類が揃ったら管轄する法務局へ出向き、書類を提出します。

      法務局に印紙販売所があるので、登録免許税相当額の印紙を購入して白紙に貼付します。

      印紙を貼った紙は、申請書とつづって契印します。

      登記識別情報(権利証)等の完了書類を郵送により返送してもらいたい場合は、書留対応の返送用封筒(レターパック可)を同封してください。

      手順⑥ 完了書類受け取り

      登記完了は法務局の繁忙具合により異なりますが、たいてい申請日から10日前後が通常のようです。

      「完了しました」というお知らせがくることはなく、完了予定日(法務局の窓口もしくは法務局のwebサイトで確認)が過ぎたら法務局へ書類をとりに行きます。

      郵送返却を希望した場合は、郵送で書類が送られてきます。

      何度も出向くのは、お仕事してるシンママには難しいですよね。申請した時に、郵送返却を希望するのをめっちゃおすすめします!

      書類を受け取ったら手続き完了です。

      • 補足:「本当に登記が完了したかな?」と心配な場合は、登記簿謄本を確認しましょう。

      離婚後の不動産の名義変更、どこに申請すればいい?

      上でも言ったけど、念押しです。法務局です!

      その不動産を管轄している法務局に申請しましょう。

      全国各地の法務局はこちらで検索することができます。

      → 法務局 管轄のご案内

      誰に相談すればいい?

      1. 法務局
      2. 司法書士
      3. 法テラス

      ①その不動産を管轄している法務局

      全国各地の法務局に相談窓口があるので一度問い合わせの連絡をすると良いでしょう。

      また、事前予約制で相談窓口も開設されています。

      窓口では、申請書の記載事項や申請の手続方法について詳しく説明してくれます。

      相談時間が決まっており、1回20分~30分くらいの場合が多いようです。

      時間が限られていますので、あらかじめ何を相談するのか整理して(登記申請書・添付書類などできるだけ準備してから)窓口に行くのがおすすめ。

      法務局の相談時間と電話番号!

      ここでは東京法務局の場合をご紹介します。

      • 東京法務局の業務取扱時間・開庁日
        平日の8:30~17:15(※土日祝日と年末年始(12/29~1/3)は休み)
      • 【電話相談】土地・建物,会社・法人登記の一般的な相談受付
        電話 03-5318-0261
        時間 平日の8:30~17:00
      • 【相談窓口の予約】不動産の登記申請相談の予約
        電話 03-5213-1330
        時間 平日の8:30~17:00
      • 【予約相談】来庁による土地・建物,会社・法人登記に関する相談
        時間 9:00~11:00、13:00~16:00

      また、無料で東京司法書士会や東京土地家屋調査士会といった、専門家が無料相談会を開催していることもあります。

      離婚時は余裕ないかもしれないから、離婚前とか、時間を見つけて相談に行けるといいですね。

      • 東京司法書士会無料相談

      総合相談センター(四谷)事前予約制
      電話 03-3353-9205
      平日 9:00~12:00 13:00~17:00

      三多摩総合相談センター (立川)事前予約制
      電話 042-548-3933
      平日 10:00~16:00

      東京司法書士会 03-3353-9191
      HP http://www.tokyokai.jp/

      • 東京土地家屋調査士会無料相談

      電話 03-3295-0587
      HP http://www.tokyo-chousashi.or.jp

      私みたいに準備期間なく離婚突入した場合は、こうした機関を探す余裕もありませんでした。

      が、事前にこうしてチェックしている皆様は、是非こうした機関を利用して、

      不動産に関して不利益を被ることなく、しっかりと財産分与に役立ててくれることを願います!

       

      ②司法書士

      司法書士は、依頼を受けて裁判所や検察庁・法務局に提出する書類を作成する仕事や、登記手続について本人を代理して行う仕事をするプロです。

      必要な書類などは全て揃えてくれるので、金銭的に余裕があるのなら司法書士に依頼して手続きを代行してもらうと確実です。

      費用は大体3~8万円程度です。

      ※そのほかに実費でかかるものがあるので、実際は数十万円かかると思っていた方がいいでしょう。

      蓮シンママブロガー蓮シンママブロガー

      弁護士のような、弁護士さんより安い人=司法書士さんってイメージです、私はw

      ③法テラス

      私はどこに相談していいかわからず、法テラスにいきなり相談しちゃいました。

      法テラスに相談すれば、適切な相談窓口や司法書士を紹介してもらえる可能性もあります。

      また、弁護士・司法書士の費用の立替えを行う(「代理援助」「書類作成援助」)をしてもらえる場合もあります。

      ※代理援助・書類作成援助は、資力が一定額以下であることなどいくつかの条件を満たす必要があります。

      参考:法テラス https://www.houterasu.or.jp/index.html

      名義変更に必要な書類や費用一覧

      上にも書いたけど、必要書類をもう一度まとめてお伝えいたしますね。

      登記原因証明情報となるもの

      • 当事者同士での協議成立の場合

      離婚協議書 → 自作すればタダ、専門家に依頼すると5~10万くらい

      財産分与契約書(協議書)→ 依頼すると2万以上

      離婚公正証書 → 内容による、専門家に依頼して3万~8万くらい

      • 裁判所を通しての協議成立の場合

      判決正本 → 150円(交付申請手数料、用紙1枚分の収入印紙代)

      調停調書 → 同上

      審判書 → 同上

      ※これらの原本を提出しても構わないですが、登記用に「登記原因証明情報」という書類をあらためて作成することもあります。

      財産分与する人(名義をわたす人)のみが用意する書類

      • 登記済権利証もしくは登記識別情報 → 300円
      • 印鑑証明書 ※発行日より3ヶ月以内のもの → 300円
      • 固定資産評価証明書 ※市区町村の固定資産税課等(東京23区の場合は都税事務所)で発行される最新年度のもの
        ※発行手数料は請求する不動産によるため、詳しくは管轄の都税事務所または市町村役場へ確認してください。
      • 実印

      ※離婚調停などで離婚成立した場合は、登記済権利証および印鑑証明書無しでも名義変更できる場合があります。

      詳細は法務局へご確認ください。

      財産分与される人(名義をもらう人)のみが用意する書類

      • 住民票 → 300円
      • 認印

      その他の書類

      • 離婚届日が記載されている戸籍謄本 → 450円
      • 財産分与する人から財産分与される人への委任状

      参考:http://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/

      さいごに

      はぁ、疲れたww

      記事を書きながら、実際に自分がこの問題に直面した時のことを思い出しました。そしてどっぷり疲れた…。

      離婚時は、本当にやることも考えることもいっぱいで大変ですよね。

      私はオンナなので、奥さんとお子さんの人生が困窮しないように、とばかり考えてしまうけど…

      こうして記事を書いて、元夫の生活のことも、考えて選択できていただろうか?と考え直すきっかけになりました。

      家は将来子どもに遺すもの。

      離婚したとはいえ、両親がその気持ちでもって子どものことを中心に考えれば、おのずとスムーズに事が進むものです。

      記事を読んでくださった皆様の前途に、幸あれ!